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購房人能否起訴要求賣家遷戶

2021-04-14 11:26:46   來源:經濟參考報

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  買房子“贈戶口”,買家能起訴賣家要求遷戶嗎?賣家未遷算違約嗎?違約責任怎么算?

  老王和小李在中介的居間下簽訂了房屋買賣合同,兩人約定小李在辦理不動產轉移登記后5日內,完成房屋相關的所有現有戶籍遷出手續,如果小李未如實陳述戶籍登記情況,或擅自遷入戶籍,或未如期將戶籍遷出,則需要按日計算向老王支付房屋總價款萬分之五的違約金,且仍負有戶籍遷出的義務。

  買完房子后,老王卻發現小李前

  妻的戶口仍在房屋內,于是找到小李要求遷出戶口并支付違約金。小李說:“我的戶口已經遷走了,我也不知道前妻的戶口還在這個房子里,你又沒有實際損失,怎么能讓我承擔這么多違約金呢。”老王認為,簽合同的時候可沒說房子里還有別人的戶口呀,這有戶口和沒戶口的房子價格可差不少呢,我得起訴去。

  問題一:

  買家能否請求法院判決賣家將房屋內的戶口遷出

  民事訴訟法規定了人民法院的主管范圍,即人民法院受理公民之間、法人之間、其他組織之間以及他們相互之間因財產關系和人身關系提起的民事訴訟。而戶口遷移問題并非法院民事案件受理范圍,所以本案中,老王不能起訴要求法院判決小李將房屋內的戶口遷出,對老王遷出戶口的訴訟請求,法院將不予處理。

  問題二:

  他人的戶口尚在賣家算違約嗎

  老王和小李在房屋買賣合同中明確約定了戶口遷移的相關權利義務,小李應當在辦理房屋過戶手續后5日內,將房屋內所有戶籍遷出。根據查明的事實,小李應當知道前妻的戶口仍在涉案房屋中,但未履行如實告知義務,也沒能履行雙方關于戶口遷出的約定。即便小李已經將自己的戶口遷出,但仍構成違約,應當承擔違約責任。

  問題三:

  賣家未按約定遷出戶口應承擔什么違約責任

  民法典第五百七十七條規定:“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”簽訂合同時,雙方可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金,也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金過分高于造成的損失的,當事人可以請求人民法院予以適當減少。所以,本案中老王主張小李承擔違約責任,小李認為違約金過高要求法院酌減時,法院會兼顧合同的履行情況、未遷出戶口對房屋所致影響、當事人的過錯程度以及小李的違約行為等,對違約金予以調整,酌情確定違約金的數額。

文章關鍵詞:購房人 賣家 遷戶 責編:王麗萍
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