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三四線城市樓市需求萎縮 盤活存量改善流通是關鍵

2021-05-07 08:57:39   來源:中國消費者報

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  今年以來,多個熱點城市樓市調控持續收緊,相比頻頻被聚焦的長三角、大灣區城市群,更多普通三四線城市房地產市場并未得到廣泛關注。

  貝殼研究院近期研究發現,在其監測的100城中,三四線城市整體大幅跑輸一二線市場。盡管今年一季度有所回升,但三四線城市新房價格指數僅回到兩年前的水平。

  國家統計局發布的70個大中城市二手房和新房價格指數,包括4個一線城市、31個二線城市和35個三線城市。統計顯示,2020年35個三線城市中,13個城市二手房價格下跌,即使今年一季度有局部小陽春行情,部分城市下跌的勢頭并沒有止住。

  貝殼研究院資深研究員唐瑄表示,自棚改退潮以來,缺乏基本面支撐的非核心三四線城市的樓市需求側明顯萎縮,但土地和新房供給還在增加,供需不匹配疊加存量老舊房流通困難等結構問題,已形成“新房-二手房積壓下跌”的循環效應。要想破局,盤活存量尤其是提升老舊房的流通是關鍵。

  唐瑄認為,三四線城市房地產市場的癥結在于總量過剩與結構失衡,解決良策自然是對癥下藥。總量方面,應控制低質低效的土地供給。低質低效的土地出讓,即便不流拍,取地的激進開發商也容易出現爛尾或面臨新盤艱難去化的問題,進而加劇積壓下跌的惡性循環。如果脫離產業發展的實際需要,過度依賴土地出讓和房地產開發投資,結果很可能是形成一些空城,反而給地方政府帶來沉重的財政負擔。

  結構方面,房屋積壓的原因不是供給過剩,而是缺乏有效供給。對潛在購房者而言,與新區新房相比,城區老舊房的優勢在于區位好、價格低、周邊配套相對完善,是存在真實有效需求的。然而,很多老舊小區建筑物不同程度破損、沒有電梯、水電氣路設施老化、環境臟亂差等問題讓購房者們望而卻步。對居住在老舊小區想置換新房的居民來說,如果老房子賣不掉或者賣的價格太低,購買總價高企的新房壓力很大,只能暫停置換或是被迫加杠桿。因此,盤活存量、打通新房二手房流通鏈條的關鍵,是通過項目改造針對性地解決老舊小區的問題,提升老舊小區的居住體驗。同時,可以在政策上對“賣一買一”的本地換房群體進行傾斜,如稅收優惠、提高用于置換差額的公積金貸款額度等,既避免了無序加杠桿,又能更好地滿足人民群眾對美好生活的向往。 (房欣)

文章關鍵詞:三四線城市 樓市 盤活存量 責編:王麗萍
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