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鄭州故事:倘若沒有風口,那就自己創造風場

2021-06-10 10:01:59   來源:映象網

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  文︱劉德科

  都說買房要順著城市規劃的方向,但是有一種情況例外:你遇上了一個想象之外的風場。只有極少數企業能夠創造這種量級的風場。

  一種感慨

  在上升態勢強勁的中國頭部城市,你需要訓練這兩種直覺:看到空地,那是可能性;看到工地,那是活力。

  我們幾乎都曾有過這樣的感慨,過去二三十年中國購房者的一種經典感慨——

  「這個地方到處都是長滿雜草的空地,盡管也有一些社區,但都是零散分布的,沒有什么人居氛圍,想逛個街都沒地兒去。」

  這段話來自一個鄭州市民,這是他對著鄭州西四環邊上的這片土地,曾經發出的感慨。

  早在二十年前,鄭州大學就來到了這里:2001 年 8 月 28 日,鄭州大學主校區開工。鄭州大學原本在二七廣場附近,那是非常市中心的地方——那里現在變成了鄭州大學的南校區。從二七廣場邊上的南校區到西四環邊上的主校區,這中間隔了約 15 公里。在當時,這個距離看起來是有點遠的。

  而且,鄭州是向東發展的,鄭東新區就在東邊,城市向東是鄭州的強規劃方向。二十年前,就在鄭州大學主校區動工的幾乎同時,鄭東新區總體規劃進行了國際競賽。鄭州大學主校區是選在了鄭州高新區,但跟鄭東新區相比,當時的高新區算不上是城市強規劃方向。

  但是,鄭州大學主校區是何鏡堂院士規劃設計的,是中國校園布局最對稱的大學之一,非常有氣場。在鄭州大學主校區落成大約十年之后,萬科城來了。

  它們共同創造了城市的新風場。

  城市棋盤格

  萬科城非常大,總建筑面積大約 320 萬平米,但如果因此把萬科城叫做「大盤」,那是不科學的。萬科城跟絕大多數大盤的開發不一樣,它是「嵌入式成片開發」:嵌入到「城市棋盤格」之中。

  左邊的這張示意圖就是我們常看到的那些大盤的規劃方法,右邊這張規劃圖則是鄭州萬科城鑲嵌在「城市棋盤格」上的做法——那些穿越其中的市政道路,縱橫交貫成了「城市棋盤格」。

  一般的大盤開發,通常會用巨大的圍墻和門禁把自己圍起來,把自己隔絕成城市里的一個孤島。萬科城則是嵌入到「城市棋盤格」當中,跟城市共享活力。萬科城的活力就是城市的活力,城市的活力也能激活萬科城,它們是交織在一起的。

  你可以看到,萬科建造的那些學校或商場,跟城市里生長出來的大學(鄭州輕工業大學或鄭州大學)、公園(天健湖公園或須水河濱河公園)、產業(智慧城市實驗場或天健湖大數據產業園)交織在一起,交織在「城市棋盤格」上。

  我們把優質學校與購物中心稱為「最樸素的雙引擎」。對于我們大多數人來講,最樸素的生活配套需求就是:優質的學校和購物中心。鄭州萬科城代建了 2 所中學、4 所小學、11 所幼兒園,華中師大附小和鄭大附小都已經投入使用,鄭州 58 中和高新第四中學也都已經投入使用,新加坡品格幼兒園也簽約入駐;萬科廣場早已經開業,還有兩座社區商業,也是大家經常會去逛的地方。

  有了優質學校和購物中心,你當然還會期待地鐵。

  在有些地方,地段是在透支地鐵的價值;在另一些地方,地鐵是對地段價值的追認。鄭州大學主校區是 2001 年開工的,萬科城是從 2012 年開始開發的,鄭州地鐵 1 號線是 2017 年才全線通車到鄭州大學的,晚來的地鐵是對這個區域的地段價值的追認。

  現在正在建設的地鐵 8 號線,更是在鄭州萬科城布了三個站點——準確說,這三個地鐵站是分布在西四環外這一大片區域,正因為萬科城是鑲嵌在「城市棋盤格」上,所以可以更緊密地分享到地鐵站生長的紅利。

  試想一下,如果萬科城是傳統大盤封閉式的開發,是不可能有三個站點從它身上穿過去的。

  所以現在你再來看這片土地,地鐵、產業、公園、學校、商場、居住,全都生長出來了。

  創造方向感

  我們怎么看一個地段有沒有前景?可以從這三個維度去看:沃土維度、空間維度和時代維度。

  這個地方是鄭州高新區,高新區意味著這是一片沃土,它有各種產業的可能性。鄭州高新區是 1991 年國務院批準的第一批國家級高新區,但是它的大發展,恰恰是最近幾年數字經濟大爆發的階段——我們恰好碰上了一個好時代:軌道大爆發和數字經濟大爆發的時代。

  你看天健湖大數據產業園、中原數據基地、智慧城市實驗場、智能傳感谷等等這些數字經濟的產業形態,紛紛落戶在這片沃土上。萬科城則是種下了一片空間,用嵌入式思維來成片開發,進一步激活這片沃土的價值。

  所以說,萬科城的價值創造,不僅僅只是萬科的耕耘,而是「空間、沃土、時代的三位一體」。萬科城是提供了一種「空間的可能性」,高新區是提供了「沃土的可能性」,數字經濟和軌道大爆發提供了「時代的可能性」——N 種可能性疊加在一起,就是確定性。

  這種三位一體的交織,對于我們普通購房者來講意味著什么?意味著這樣一條公式——

  空間場景+嵌入城市=創造方向感。

  鄭州萬科城經過九期的開發,如今已經將近收官;23323 戶萬科城業主,他們享受了這種強勁的方向感,同時他們本身就是強勁方向感的一部分。

  所以,這是一個關于方向感的公式——哪怕不在城市強規劃方向上,它也能創造出強勁的方向感。這種強勁的方向感,意味著生活便利度和資產成長性。對于萬科業主來講,他們擁有更強烈的感受。

  這個公式,萬科花了九年時間去探索、去實踐。萬科是一家善于用時間來創造方向感的企業。這樣的故事不只發生在鄭州,也發生在杭州,發生在合肥。杭州有個著名的樓盤叫做萬科·良渚文化村,它跟鄭州萬科城一樣,雖然一開始不在城市強規劃方向上,但最終同樣創造出了強勁的方向感。合肥的萬科森林公園,幾乎也是如出一轍的故事。

  現在我們再來看鄭州萬科城,是不是更能感受到這種強勁方向感的難得之處?

  把這些案例抽象出來,你會發現一個非常有用的規律:即便不在城市強規劃方向上,只要用「空間場景+嵌入城市=創造方向感」這一條公式,只要有像萬科這樣潛心耕耘的強力企業,最后同樣可以創造出一個強力城市單元,創造出強勁的方向感。你不僅可以把這個公式用于鄭州、合肥、杭州,你還可以用到更多的頭部城市。

  風口與風場

  在高速城市化的中國,「長滿雜草的空地」是一種經典感慨——我們開頭提到的那位鄭州市民,還有另一種撫今追昔的經典感慨,他說:「九年時間,高新區的變化不可謂不大,尤其是近兩年里,道路兩旁的空地慢慢都建起了高樓大廈,越來越有大城市的感覺了。單個產業大項目的落戶對于區域的跨越式發展意義非凡。」

  他說的,就是萬科城。萬科城的背后,就是這條公式:「空間場景+嵌入城市=創造方向感」。

  你琢磨一下,如果鄭州萬科城是在一個風口強勁的地方做出來的,那到底是萬科城更厲害,還是風口更厲害?

  對于即將收官的萬科城來說,它最令人感慨的點在于:它是在一個看起來沒有風口的地方,創造了風場,或許這才是更強大的能力。

  即便一開始沒有風口,最終同樣可以有風場。

文章關鍵詞:鄭州故事:倘若沒有風口,那就自己創造風場。 責編:王麗萍
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